«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ПРИ ПОКУПКЕ И ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ В ГЕРМАНИИ

Что же касается недвижимости в столице Германии, то здесь интерес представляют как квартиры, дома и квартиры в новостройках, так и эксклюзивные строения – виллы, некоторые из которых имеют историческую ценность.

В чём преимущество таких строений?

Во-первых – это дух старины; во-вторых – это красиво, в третьих, они находятся под защитой государства и, что имеет, наверное, первостепенное значение, для реставрации такого строения возможно получить хорошие и выгодные кредиты, которые потом можно списать за счёт налогов. Очень выгодно такое строение приобретать с целью развития бизнеса, к примеру, устройства культурного центра, зоны отдыха, ипподрома и т.п.. Это даёт возможность инвестору не только сделать выгодное вложение, но и получить вид на жительство в Германии.

Однако, следует отметить, что сама процедура приобретения недвижимости в Германии достаточно сложна, и разбита на несколько этапов. Все договоры купли-продажи в обязательном порядке должны быть заверены нотариусом, который защищает интересы обеих сторон. Договор составляется на немецком языке и если одна из сторон им не владеет, переводится уполномоченным присяжным переводчиком. После нотариального оформления любая недвижимость проходит государственную регистрацию - внесение покупателя в реестр собственников (Grundbuch). Механизм перехода недвижимости от продавца к покупателю контролируется как государственным нотариусом, так и посредством суда. Но, не зная всех тонкостей законодательства Германии, можно попасть в весьма незавидное положение – прельстившись на «красивую обёртку» и пустившись самостоятельно в сложный путь оформления документов, можно пропустить такие «незначительные» нюансы, как обременение покупаемой недвижимости. А это повлечёт за собой значительные и совершенно непредвиденные расходы и поставит вопрос о получении документа о праве собственности под большое сомнение.

Один из наших постоянных клиентов приобрёл себе в Берлине виллу, которую планировал реставрировать и, впоследствии, использовать для своего бизнеса. Её привлекательность состояла ещё и в том, что вместе со строением продавались большие участки земли. Однако, по прошествии некоторого времени, у него изменились обстоятельства, и он решил эту недвижимость продать. Он нашёл покупателя из государства бывшего Союза и обратился в нашу адвокатскую канцелярию с просьбой об осуществлении юридического сопровождения сделки и оформления визы для покупателя.

Виза была оформлена, покупатель прибыл в Берлин и встретился с нами – он хотел получить полную информацию о самом объекте, об условиях его покупки, возможностях и перспективах в будущем, включая получение вида на жительство. Интерес покупателя был полностью удовлетворён - шаг за шагом адвокат разъяснил ему всю предстоящую работу, вплоть до возможности подготовки нашими партнерами бизнес-плана для развития в будущем бизнеса и получения ВНЖ. Покупатель остался доволен и через несколько дней дал нам свой ответ – он согласен на полное сопровождение по оформлению сделки и решению последующих вопросов.

Мы приступили к выполнению поручения и тут столкнулись с одной из проблем, которая, как оказалось, имелась у продавца – нашего постоянного клиента. Сам он о её наличии даже не подозревал. Когда мы знакомились с договором купли-продажи виллы нашим клиентом, выпиской из поземельной книги, у нас возникло подозрение, что недвижимость он приобрёл ... с обременением, выразившемся в стотысячном долге перед банком. Поземельная книга – это основной юридический акт, который подтверждает право собственности конкретного лица. Так же там указаны все обременения, долги, переуступка долгов и т.д..

Как оказалось, при покупке дома нашего клиента заверили, что никаких долгов и обременений нет. Однако, в поземельной книге (а мы это увидели из представленной выписки) было указано, что должников у банка было несколько. Некоторые долги были погашены, но долг в 100 000 погашен не был. И наш клиент был внесён в поземельную книгу не как собственник, а лишь как будущий собственник. И на отчуждение такого объекта необходимо было получить согласие банка и лица, ведущего процедуру банкротства должника (Insolvenzverwalter). Наш клиент был очень расстроен и при этом он не хотел, скажем так, подставлять своего покупателя. А мы обязаны соблюдать права клиента в силу закона.

Выяснив, кто из нотариусов удостоверял сделку купли-продажи, мы связались с ним, и он подтвердил, что банк уверил его в том, что всё будет сделано, долг будет списан за счёт конкурсного управления, а потому он не стал уведомлять покупателя. Но в результате банк своё обещание не выполнил - согласие, ни от банка, ни от Insolvenzverwalter получено не было, обременение не снято. Наш клиент, по условиям сделки, должен был выплатить стоимость недвижимости, а банк дать подтверждение нотариусу и суду, что он даёт согласие на внесение его собственником. Наш клиент деньги заплатил, но подтверждение дано не было. А потому, он даже не являлся собственником этой недвижимости. В такой ситуации мы вынуждены были заключать договор купли-продажи под условием, что наш клиент всё же станет собственником продаваемого объекта. Получается, что нотариус, оформлявший сделку, к своим обязанностям отнёсся не добросовестно – он направил запрос в банк с целью получения подтверждения, ответа на него не получил и ... успокоился. Пришлось оказать на него давление и не отступать до тех пор, пока он не выполнит свою работу до конца и не предоставит нам требуемые документы. Наконец, всё было получено. Осталось получить новую выписку из поземельной книги о том, что наш клиент внесён собственником недвижимости, и можно заключать договор купли-продажи.

Для нашего клиента открывшееся обстоятельство было полной неожиданностью. При этом, он не хотел потерять своего покупателя, разочаровать его. Но все вопросы были разрешены - мы успешно провели сделку купли-продажи, т.е. выполнили поручение, данное нам первым клиентом – продавцом. Теперь мы перешли к следующему этапу – получение вида на жительство нашим вторым клиентом – покупателем. С этой целью нами подготовлен полный пакет документов для развития бизнеса нашего клиента в Германии, дано поручение партнёрам, которые занимаются разработкой бизнес-плана. Через определённое время, когда приобретённая покупателем недвижимость будет реставрирована с соблюдением тех условий, которые мы описывали выше, подготовлен бизнес-план, можно будет подавать документы для получения нашим клиентом вида на жительство.

Думаем, что эта статья будет весьма интересна для бизнесменов в странах бывшего Союза, которые, учитывая нестабильность экономической ситуации в своих странах, заинтересованы перевести свой бизнес – его большую или меньшую часть - за рубеж.

В заключение хочется дать советы нашим читателям. Вполне понятно, что при покупке недвижимости, каждый хочет сэкономить. Однако, экономия эта должна быть разумной – на консультации адвоката и юридическом сопровождении экономить не стоит, так как помощь адвоката в будущем окупится сторицей, сэкономив вам десятки, а, возможно, и сотни тысяч евро. Чем может помочь вам адвокат? Проанализировать составленный договор, сделать юридический анализ имеющихся документов, дать консультацию. К примеру, при покупке квартиры в многоквартирном доме, где имеется несколько собственников, в соответствии с законодательством Германии, необходимо получить согласие их всех. Как правило, интересы собственников представляет одно лицо – администратор (Hausverwaltung). Если у других собственников или их представителя возникают сомнения в платежеспособности, либо благонадёжности нового собственника, вам могут не дать согласия на покупку квартиры в этом доме. В результате, вы впустую потратите не только время, но и деньги.

Адвокат, который имеет не только лицензию о статусе адвоката, но и значительный опыт работы, посоветует вам, как обеспечить свои права, избежать нежелательных последствий и неприятных сюрпризов, поможет не только приобрести недвижимое имущество без обременения, но и решить многие другие серьёзные вопросы.

Все права защищены. При копировании и републикации статьи ссылка на первоисточник обязательна