ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ И «ПОДВОДНЫЕ КАМНИ»

Людмила Маркина, адвокат

тел. Моб. 8(906) 0456-150

Покупку недвижимости за рубежом можно рассматривать, как одно из самых замечательных жизненных достижений. Благодаря относительно недорогим авиабилетам, глобальному распространению электронной связи и лояльности политических режимов большинства стран, теперь появилась возможность купить жилье где угодно: во Франции, США или Мексике, Англии, Германии, Испании, Италии, Португалии и даже Австрии.

Рынок недвижимости за рубежом на сегодняшний день очень насыщен, начиная от небольших студий и недорогих квартир до дворцов и роскошно обставленных вилл, расположенных на собственных огромных участках земли.

Цели приобретения недвижимости могут быть самые разнообразные: от практичного делового капиталовложения до проживания за границей несколько месяцев в году, например, когда хочется спрятаться от российской зимы где-нибудь, в стране с более мягким климатом, до получения в перспективе там ПМЖ и даже второго гражданства.

На сегодняшний день многие российские агентства недвижимости рекламируют заманчивые предложения объектов недвижимости за рубежом, позиционируют таким образом, что на первый взгляд не возможно отказаться, особенно когда цена покупки приятней, чем за аналогичное жилье в России. Но существуют и «подводные камни», о которых не особенно распространяются.

Итак, выбрав страну и определив цель покупки, что же необходимо знать, чтобы зарубежная недвижимость доставила радость, а не массу проблем?!

Во-первых, даже в том случае, если с подобным вопросом приходилось сталкиваться в России, целесообразно воспользоваться услугами специалиста в осуществлении намеченной цели, поскольку существуют различия в схеме сделки и налогообложения.

Например, желающие приобрести квартиру или дом, любой вид коммерческой недвижимость в Германии, Австрии, Португалии, а также люкс-объекты в Италии, могут обратится к эксперту по Германии Натальи Мантель: .

В большинстве зарубежных стран информация о подаваемых объектах недвижимости недоступна напрямую от потенциальным продавцов, а имеется в банке данных агентств недвижимости, поскольку иностранцы не охотно афишируют частную собственность, выставляемую на продажу. Кроме того, могут возникнуть трудности в общении из-за языкового барьера. И как следствие, возникновение многих проблем: перевод юридических документов, переговоры с архитекторами и строителями, если планируется реконструкция покупаемой недвижимости.

Во-вторых, в некоторых странах существуют особые правила для иностранцев при покупке недвижимости.

Например, в Швейцарии, можно купить только один дом, получение разрешения на покупку второго объекта недвижимости весьма затруднительно. Так же для иностранцев могут быть установлены ограничения при наследовании. Все эти и другие вопросы необходимо учитывать и выяснить при подборе недвижимости в той или иной стране. Рекомендуется за ранее выяснить условия продажи и налогообложения иностранцем при повторных сделках.

Если же вы планируете приобрести недорого, например, в глубине Франции или Италии, земельный участок с ветхим домом, который в последствии намерены реконструировать, необходимо заранее поинтересоваться о градостроительных ограничениях, чтобы потом не столкнуться с рядом проблем. Так, например, могут быть установлены ограничения на высоту постройки, количество этажей, максимальную площадь дома или архитектурный стиль. При покупке ветхого жилья нужно учитывать, что получение разрешения на перепланировку, услуги землемеров, архитектора и строителей могут опустошить бюджет.

Схема сделки покупки-продажи недвижимости за рубежом отличается от российской.

Например, если вы предложите воспользоваться банковской ячейкой, куда обычно закладываются деньги при российских сделках, вам удивятся, поскольку там в этом нет необходимости. За рубежом существует правовая проверка всей «истории» объекта недвижимости, а адвокаты (в Португалии, 1-2% от стоимости объекта) или нотариусы (в Италии) несут ответственность за это всем своим имуществом.

При покупке новостройки за рубежом оплата производится не полностью, а поэтапно, в соответствии с этапами строительства.

 Жилье готово для проживания, у покупателя не возникает в дальнейшем проблем по ремонту и благоустройству.

Иностранцы могут так же купить недвижимость за рубежом по ипотеке, этот способ покупки за границей более распространенный, чем в России. Список стран, предоставляющий такую возможность иностранцам, все больше расширяется, но есть такие, которые не предоставляют подобных ипотечных кредитов: Германия, Австрия и Португалия.

О государственном налоге на жилье.

Во многих странах налог уплачивается как при покупке, так и при продаже недвижимости. При этом учитывается реальная рыночная стоимость недвижимости, определяемая налоговым оценщиком по утвержденной методике. В Италии, например, при сделке покупки-продажи элитная жилая недвижимость облагается 10% , а коммерческая — 20% налога, а в Португалии всего 6%, зато здесь государственный налог зависит от того, новый (выше) ли это объект или же из «вторых рук»(ниже), но существует и бонус-премия для покупателя.

К дополнительным расходам относятся также: запись в реестре собственников недвижимости, гербовый сбор, расходы на нотариуса, в Португалии обязательно и на адвоката.

Хотя недвижимость за рубежом часто кажется дешевой, покупная цена – это только часть затрат, ведь существуют еще неизбежные постоянные текущие расходы. Необходимо будет платить местные налоги и все коммунальные платежи, независимо от того проживаете вы там или нет, поскольку собственник несет бремя содержания собственности. В тех местах, где существует нехватка воды, счета за воду могут быть большими, например, на Канарских островах, а в Германии большая часть коммунальных расходов уходит на утилизацию сточных вод, да и пошлины за мусорные контейнеры немалые.

Если же вы намерены сдавать в аренду (найм) жилье, то расходы еще вырастут. Любой доход от сдачи в аренду должен быть задекларирован и облагается налогом, регулируемый Соглашением между этой страной и Россией об избегании двойного налообложения.

Если вы захотите продать недвижимость, вы должны будете заплатить специальный государственный налог, в том случае , если продаваемый объект недвижимости не является основным местом проживания. При этом учитывается, сдавался ли в аренду (найм) или использовался ли каким-либо другим образом для получения дохода объект недвижимости в период, когда Вы являлись его собственником.

Любому жилищу требуется техническое обслуживание, поэтому при покупке дома необходимо учитывать расходы и на эту часть. Один владелец дома во Флориде подсчитал, что он мог бы останавливаться в отелях типа «Ритц» или «Раффлс» на трехмесячный срок на те деньги, которые он затрачивает на ежегодное содержание своего дома.

Если вы хотите приобрести недвижимость рядом с полем для гольфа, то, возможно, вы обнаружите, что вам необходимо уплачивать членские взносы и вносить плату за обслуживание лужайки,, как и при покупке апартаментов или домов в закрытом кондоминимуме, надо оплачивать за бассейн, Wellness-оазис, теннисный корт, комнату отдыха с бильярдом, детскую площадку и так далее.

Подыскивая недвижимость для покупки, в особенности в Испании, где в последние годы осуществляются крупномасштабные застройки, необходимо поинтересоваться:

- не перекроет ли в будущем новая застройка вам вид на море или окрестности

( что может снизить стоимость при повторной продаже)

- имеются ли все коммуникации (например, в Испании их может и не быть)

- входит ли ваше жилье в схему общественного развития, что повлечет за собой уплату дополнительных взносов.

Поэтому, прежде чем принять решение о покупке недвижимости в той или иной стране, лучше воспользоваться консультацией независимого специалиста-юриста, тогда это приобретение доставит радость, а не окажется для вас «грудой подводных камней».