Кризис и Европейская недвижимость

Татьяна Мартиненко

эксперт по Болгарии

Недвижимость в Европе не переживает американского шока.

Нас не баловали с детства возможностями „жить вперед” или в кредит. Поэтому в Европе , а особенно в в „новой Европе” – в Болгарии ипотечный сегмент рынка очень мал. Как и в России степень выплат зарплат „ в конверте” очень высока и доказать наличие доходов в Болгарии могут очень невысокий процент населения – следовательно купить себе жилье в рассрочку.

Кроме того изначально в Болгарии не было большого дефицита на квадратные метры, так как с момента рождения ребенка традиционно для Болгарии родители начинали думать где будут жить их чада. Еще в 80-тые годы в Болгарии на душу населения было больше 16 квадратных метров собственного жилья. Такого количества собственности нет нигде в Европе.

По мнению многих признанных экономистов, в мире наступает худший за последние 25 лет финансовый спад. Профессор Калифорнийского института в Беркли Брэдфорд Де Лонг считает, что глобальной экономике повезет, если ситуация не станет еще хуже. Что же происходит на мировых рынках недвижимости? Попробуем в этом разобраться.

Хотя определенные трудности на рынке недвижимости существуют, аналитики смотрят на этот сегмент экономики с оптимизмом. Есть регионы, где покупка недвижимости может стать не только спасением средств, но и выгодной инвестицией. И далеко их искать не нужно: эти островки есть даже в Европе.

Западная Европа

Финансовая помощь, которую оказали европейские правительства банковскому сектору, уже сказалась положительно на индексах деловой активности стран Старого Света. Рынкам недвижимости пока приходится туго. Ипотечное кредитование вообще балансирует на грани временного исчезновения.

Великобританию и Ирландию ураганом кризиса, еще первого, ипотечного, «накрыло» одними из первых. Можно было бы подумать, что и восстановятся они тоже первыми. Однако это не так. Цены на недвижимость и объемы продаж продолжают снижаться. Начала падать в цене даже традиционно стабильная элитная недвижимость.

Испании прочили судьбу США. Многие эксперты заверяли, что на фоне общего экономического спада в стране кризис местного рынка недвижимости примет тяжелую форму. Между тем, по заверению как властей, так и риелторов, все не так плохо, как бы могло оказаться. Да, Испания столкнулась со строительным перепроизводством, но спрос на недвижимость в большинстве регионов страны не упал. Поэтому в таких городах, как, например, Барселона, цены не только не падают, но и растут сообразно инфляции. Кроме того, почти на всех испанских курортах не снижается и спрос на аренду.

Во Франции роста цен на квадратные метры не предвидится, даже в недооцененных районах. Более того, ряд аналитиков полагает, что за этот год спад составит 7–8%, а к концу следующего года они упадут в среднем на 15%. Причина будущего снижения заключается не столько в кредитном кризисе, сколько в перегреве рынка.

В Италии есть регионы, где цены не только не будут падать, но и запросто могут вырасти. Это Сицилия и, конечно, Калабрия. Квадратные метры южных регионов страны еще не догнали по стоимости своих северных собратьев. И, если те начнут падать, они не остановятся, а «пойдут навстречу».

Северная Европа

Скандинавские страны – традиционно закрытый для российских инвесторов регион. И не только для российских: предложения недвижимости в Норвегии, Дании и Швеции реализуются, как правило, на внутреннем рынке. Между тем кризис в Скандинавию пришел: Ассоциация брокеров недвижимости Норвегии (NEF) сообщила, что цены на жилье в сентябре снизились в среднем на 1,7%. Кроме того, две трети проданных в сентябре домов сбывались по ценам более низким, чем их оценочная стоимость. Таким образом, норвежское жилье стало более доступным. Но экономического спада Норвегии аналитики не предрекают: у страны достаточно сильная экономика и валютные резервы, чтобы пережить кризис.

Финляндия, в отличие от своих западных соседей, открыта российским инвесторам. Страна тысячи озер заняла второе место после Болгарии по интересу россиян к ее рынку недвижимости. Ситуация накалилась настолько, что сейчас все меньше финнов могут позволить себе жилье в собственной стране. Можно уверенно сказать, что финский рынок недвижимости не чувствует на себе горячего дыхания кризиса и снежные шапки цен на квадратные метры пока не начали таять.

Страны Балтии сильно пострадали от кризиса еще в прошлом году. За сумасшедшим ростом цен в 2005–2006 годах последовало столь же стремительное падение, которое продолжается и по сей день. Впрочем, упавшие на дно рынки недвижимости Латвии и Эстонии в долгосрочной перспективе непременно окажутся инвестиционно привлекательными.

Центральная Европа

Германия во время бума рынков недвижимости, который предшествовал текущему кризису, дорожала меньше других европейских стран. Уже десять лет квадратные метры в стране растут в цене только сообразно инфляции, то есть, по сути дела, не изменяются. К кризису Германия подошла во всеоружии: правительство выделяет банкам €400 млрд для гарантии банковских вкладов гражданам и спасает от краха крупнейшую ипотечную компанию Hypo Real Estate Group. Сильнейшая экономика Евросоюза должна выдержать удар. Стабильным останется и рынок недвижимости Германии. Относительно низкие цены и высокая ликвидность квартир и офисов в крупных городах этому только помогут.

Чехия, Словакия, Словения и Венгрия – наиболее развитые из новых стран – членов Евросоюза. Правда, российскому инвестору они интересны в разной степени. Если Чехия – одна из самых популярных у наших сограждан стран для покупки зарубежной недвижимости, то остальные три россиянам известны мало. Квадратные метры на всех четырех рынках неуклонно росли в цене последние годы, но все равно еще не догнали Западную Европу. Будут ли они расти теперь? Да, но не так интенсивно. Тем не менее, инвесторам следует обратить внимание на три столицы – Прагу, Будапешт и Братиславу, как считают эксперты.

Балканские страны

Именно этот полуостров в последние годы не раз становился плацдармом для бума на рынке недвижимости. Сближение стран данного региона с Евросоюзом, экономический рост, туристическая привлекательность и снижение политической напряженности – все это привлекло сюда больше количество инвестиций из-за рубежа. Самый потрясающий рост цен продемонстрировали Болгария и Черногория, где недвижимость подорожала в разы. Сейчас бум закончился, но Болгария продолжает уверенно дорожать. Естественно, огромное количество строительных проектов и свободных предложений рано или поздно перенасытят рынок Черноморского побережья страны. Здесь и сейчас квадратные метры растут в цене очень медленно. Но в стране остаются другие регионы, где будет по-прежнему выгодно покупать: это горнолыжные и бальнеологические курорты, центры экологического туризма. Кроме того, несмотря на два пережитых бума, недвижимость Болгарии можно назвать дешевой: в стране до сих пор есть квартиры до €50 тыс.

Кризис Болгария переживет легко, как считают представители крупного болгарского застройщика Bulgarian Land Development. Мировой финансовый коллапс отразится только на отдельных секторах рынка недвижимости. Что касается по-настоящему крупных проектов, то они не только будут хорошо продаваться, но и в свою очередь окажутся прибыльными для покупателей.

Такого оптимизма не разделяют в Хорватии и Черногории. Но вряд ли тому виной мировой финансовый кризис. Недвижимость этих двух стран уже сильно переоценена, спрос на нее сейчас невысокий. Впрочем, как полагают аналитики, явление это временное, потому что и Хорватия, и Черногория идут на сближение с Евросоюзом, а прояснение ситуации с вхождением обоих государств в ЕС грозят очередным ценовым подъемом. Но быстро заработать на недвижимости в той же Черногории, увы, не получится: квадратные метры медленно дешевеют, рынок аренды перенасыщен предложениями – почти каждый житель побережья страны либо продает, либо сдает свою недвижимость.

Влияние кризиса на европейскую недвижимость разнородно: одни рынки пребывают в депрессии, другие его даже не заметили. Дело в том, что спад в этом сегменте экономики начался еще в 2007 году и новый финансовый удар не отправил рынки недвижимости в нокаут. Тем не менее, покупать недвижимость в Европе или нет – каждый должен решить для себя сам.