Здравствуйте, Татьяна. Подскажите, пожалуйста, где можно найти подробную информацию о налогообложении недвижимости в Болгарии. Интересует аналитика. Может быть какие-нибудь сайты. Пока встречаю только минимум информации. Нужно для аналитической работы. И существует закон о местных налогах в Болгарии в переводе на русский язык? Спасибо.

Тема: Болгария – Недвижимость в Болгарии

0 1412 05.04.2008

Ответы экспертов:

• 

  08.04
  2008

  оценить не понравилось 0 понравилось

  Мартиненко Татьяна

  Эксперт: Болгария, Недвижимость за рубежом

   

  В переводе на русский вряд ли найдете - на английском могу вам найти почти все.

  Мы к Евросоюзу присоединены и теперь все нормативный документы будут существовать на болгарском и на английском и диктоваться Брюсселем, такие вот дела.

  Посмотрите это, довольно полное собрание:

  http://www.biochim.com/Docs/OK_IMMOFOLDER_BULGARIEN.pdf

  Думаю с английского на русский быстрее переведете, если оно вам действительно нужно,

  но знать законы действительно нужно - завтра будет у нас на сайте в «Супер доме».

  В Болгарии Закон о налогообложении один из лучших в Европе, он стимулирует экономическую деятельность, бизнес и иностранные инвестиции. Болгария с 2007 г. является членом Европейского Союза и все граждане ЕС облагаются налогом как и местные жители и могут воспользоваться привлекательными условиями в Болгарии. Здесь мы объясним как.
  
  В этой статье мы рассмотрим наиболее важные вопросы. Для более подробной информации пожалуйста, отправьте нам свой запрос.
  
  Плательщиками налога являются физические лица и компании.
  О налогообложении физических лиц мы объясним в Разделе I и о корпоративном налогообложении - в Разделе II.
  
  I. Подоходное налогообложение физических лиц в Болгарии – это относится к физическим лицам, которые являются собственниками апартаментов в Болгарии.
  Информация для владельцев домов или земельных участков в Болгарии, дана в Разделе II. Корпоративное налогообложение применяется в случае создания компании с ограниченной ответственностью, с целью покупки собственности в Болгарии.
  
  В законе о налогообложении проводится различие между местными физическими лицами или гражданами стран ЕС и гражданами стран, которые не входят в ЕС. Таким образом, мы укажем как облагаются налогом эти 2 группы лиц:
  
  1. Подоходное налогообложение местных физических лиц, граждан стран ЕС или граждан стран, которые входят в Европейскую экономическую зону.
  
  НЕОБЛАГАЕМЫЕ ДОХОДЫ
  
  1. Не облагаются доходы, полученные от продажи или обмена до одного объекта недвижимости в год. Главное условия недвижимость обязательно должна быть жилой, а не участок земли. Также не существует никаких требований насчет срока владения собственностью - это значит, что недвижимость, которая продается или меняется могла быть куплена в этом же году когда и продается.
  
  Это прекрасная возможность для тех, кто покупает недвижимость для инвестиции с целью перепродажи так как их доходы не будут облагаться налогом.
  
  2. Не облагаются доходы, полученные от продажи или обмена до 2 объектов жилой недвижимости, а также доходы от сельскохозяйственных земель и лесов, при условии, что владелец является собственником этого имущества более 5 лет.
  
  Помимо доходов от собственности, существует также целый ряд других источников дохода, которые не облагаются налогом. Некоторые из них являются доходы от сделок с акциями компаний с ограниченной ответственностью, полученные на болгарской фондовой бирже. Любые процентные ставки, полученные из личных сберегательных счетов в банках Болгарии или международных банковских филиалов в Болгарии, также не облагаются подоходным налогом.
  
  ЧТО НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ДОХОДОМ (и следовательно не облагается налогом)?
  
  Закон не рассматривает доход от недвижимости, которая получена по наследству или при дарении.
  
  ОБЛАГАЕМЫЕ ДОХОДЫ
  
  1. Доход, полученный от продажи или обмена более 1 объекта жилой недвижимости в год.
  
  2. Доход, полученный от продажи или обмена сельскохозяйственных земель или леса, при условии, что это земля или лес принадлежали владельцу менее 5 лет. Это не относится к иностранным гражданам, поскольку иностранные физические лица не имеют право владеть землей, для этого им необходимо создать компанию с ограниченной ответственностью, тогда в этом случае будут действовать правила корпоративного налогообложения, указанные в Разделе II.
  3. Доходы от сдачи в аренду недвижимости.
  
  
  2. Подоходное налогообложение физических лиц, которые не являются местными гражданами, гражданами стран ЕС или гражданами стран, которые входят в Европейскую экономическую зону.
  
  Все доходы от продажи, обмена, аренды или от любой другой сделки с имуществом, которые получают лица, не являющиеся местными гражданами, гражданами стран ЕС или гражданами стран, входящих в Европейскую экономическую зону, облагаются налогом. Налоговая ставка составляет 10% и оплачивается компанией БулгарианПропертиес, в случае если фирма выступает в качества агента при сделке.
  
  3. Дивидендный налог
  
  Дивидендный налог составляет 5%, и он применяется для доходов, полученных от акций всех болгарских и иностранных физических лиц, если источник дохода в Болгарии. Это означает, что если лицо является владельцем (или ему принадлежит часть) компании в Болгарии, и эта компания торгует в стране, и дает дивиденды, то владелец физическое лицо(или акционер) компании облагается дивидендным налогом 5%, который собирается и оплачивается государству Болгарской компанией, которая дает дивиденды.
  
  
  
  II. Корпоративный подоходный налог
  
  Корпоративным налогом облагается прибыль болгарских компаний. Это значит, что если Вы являетесь иностранным лицом, и Вы создали компанию в Болгарии с целью покупки дома или земли, то при аренде или при продаже имущества от имени компании, ваша прибыль будет облагаться корпоративным налогом.
  
  Корпоративный подоходный налог составляет 10%. Облагаемая прибыль является положительной величиной, определенной на основе годового финансового результата, установленная как разница между доходами и расходами. Годовая облагаемая прибыль, причитающийся годовой корпоративный налог и все другие альтернативные корпоративные налоги, удерживаемые у источника в Болгарии, объявляются в болгарских левах (BGN) путем заполнения налоговой декларации. Налоговая декларация подается лицами в территориальную дирекцию по налоговой регистрации до 31 марта следующего календарного года.
  
  Нет корпоративной прибыли, которая бы не облагалась налогом, независимо от того сколько время имущество было собственностью компании, компании всегда оплачивает налоги в случае продажи или сдачи в аренду.
  
  ВАЖНО:Все болгарские компании обязаны предоставлять налоговые декларации 31 марта, независимо были продажи или нет, все компании должны иметь бухгалтера, который позаботиться об этом. Если вам нужна помощь в поиске бухгалтера, пожалуйста, обращайтесь к нам.

  Когда речь идёт о недавно построенных объектах недвижимости - в основном это апартаменты в жилых районах (не курорты), то в Болгарии употребляют термин "БДС - Болгарский Государственный Стандарт" (на болгарском произносится "шпакловка и замазка"). Этот термин описывает состояние, в котором квартиры продаются клиенту. Продажа квартир, выполненных согласно БДС (Болгарскому Государственному Стандарту) означает, что квартиры продаются без никакой отделки, т.е. внутренняя отделка помещений отсутствует, в то время как места общего пользования будут полностью закончены.
  Это, как правило, выбор болгарских покупателей, так как большинство из них предпочитают сами выбирать дизайн в зависимости от вкуса и бюджета.
  
  Но что точно означает этот стандарт?
  
  Болгарский Государственный Стандарт означает, что общие части здания будут полностью готовы, а апартаменты будут переданы в следующем виде:
  ▪ Зашпаклеванные стены
  ▪ Грубая замазка на стенах, вероятнее всего будет необходим еще один слой перед покраской стен/ наклеиванием обоев
  ▪ Есть межкомнатные двери и окна
  ▪ Бетоновый пол без полового покрытия, вероятнее всего будет необходим еще один слой перед покрытием полов
  ▪ Ванные комнаты не готовые, что означает, что нет никакой санитарной техники и оборудования. Есть канализация, но нет инсталлированных умывальников и унитазов
  ▪ Нет осветительных тел, но есть проведенная электропроводка
  ▪ Нет розеток и выключателей, но есть места для них с проводками
  
  Этот вариант сильно отличается от апартаментов, которые продаются "под ключ", в которых сразу же после покупки можно и жить. Тем не менее квартиры, выполненные по Болгарскому Государственному стандарту, имеют ряд положительных моментов, которые являются выгодными как для инвесторов так и для покупателей, которыe покупают жильё для себя.
  
  Во-первых, покупатель сам сможет заняться интерьером помещений, соображаясь со своим бюджетом. Но не только это, у покупателя также будет возможность самому выбрать вид облицовки, настилки, цвета, мебель и т.д.
  
  Во-вторых, это прекрасная возможность для покупателей, которые приобретают недвижимость с целью инвестиции, апартамент можно купить и закрыть его, не делая никаких отделочных работ. И через определенное время перепродать, таким образом у будущих жильцов будет полная свобода при выборе дизайна интерьера, материалов и т.д.
  
  В третьих, покупая апартамент без отделки инвестору будет исключительно легко его поддерживать, кроме этого недвижимость в таком состоянии продается по минимальной цене и в будущем инвесторы смогут получить максимальную прибыль. Апартаменты сделанные по Болгарскому Государственному Стандарту примерно на 150-200 Евро/кв.м дешевле, чем недвижимость, у которая есть полная внутренняя отделка.

  ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛАРИИ

  
  Общая информация
  Болгарское законодательство разрешает приобретение иностранными физическими лицами недвижимого имущества на своей территории, но с некоторыми ограничениями. При покупке апартаментов Вам не придется столкнуться с этими ограничениями. Покупать квартиру в собственность может как физическое, так и юридическое иностранное лицо. При покупке виллы следует учитывать, что земля не продается иностранным физическим лицам, но сдается в долгосрочную аренду, максимальный срок которой неограничен. Чего в принципе делать не нужно.

  Для того, чтобы купить землю в собственность необходимо зарегистрировать фирму.
  
  Ознакомьтесь с нашим сайтом и выберите интересующую Вас недвижимость, свяжитесь с нашими специалистами, которые проконсультируют Вас по всем вопросам, связанным с приобретением недвижимости в Болгарии с нашей помощью, расскажут о стране и помогут сориентироваться в большом количестве информации и предложений.
  ▪ Затем выберите дату Вашего визита в Болгарию с целью своими глазами посмотреть предложенные варианты непосредственно на месте. Мы всегда с радостью поможем Вам в организации Вашей поездки.
  ▪ В Болгарии Вас встретит наш сотрудник, который организует для Вас показы интересующих Вас объектов, ответит на Ваши вопросы и поможет с выбором.
  
  После того, как выбор сделан, начинается процесс покупки и оформления недвижимости в собственность, который состоит из следующих этапов:
  
  1. Квартира или апартаменты резервируются. После выбора объекта, как правило, требуется внести залог в размере от 1000-2000 € за объект первичного рынка. Только тогда объект изымается из листинга и закрепляется за клиентом.
  2. После внесения залога в течении примерно 30 дней заключается предварительный договор купли-продажи, который не требует нотариального заверения. В нём оговариваются основополагающие условия, которые позже будут перенесены в Нотариальный акт. Это прежде всего подробное описание покупаемого объекта недвижимости, цены, условий и сроков оплаты, для строящегося жилья — сроков сдачи в эксплуатацию.
  3. Оформление Нотариального акта (аналог российского свидетельства о праве собственности на недвижимость), который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Его составляет местный нотариус в присутствии продавца и покупателя.
  4. Нотариус заверяет Акт и передаёт его в районный суд. Судья вносит имя нового владельца объекта в Государственный регистр недвижимого имущества. Отметка об этом делается и в самом нотариальном акте.
  5. В недельный срок после получения Нотариального акта адвокаты Bulgarian Properties ставят покупателя недвижимости на учёт в Болгарский Статистический институт (БУЛСТАТ). Покупателю будет присвоен учётный номер, с которым в дальнейшем будут проводится все операции с имуществом. Также владельцы имущества в 2-месячный срок со дня покупки обязаны задекларировать его в налоговой службе. В декларации даётся подробное описание недвижимости.
  
  Ежегодный налог на собственность:
  Приобретая жильё в Болгарии, надо быть готовым и к выплате ежегодных налогов. Ставка налога на недвижимое имущество не зависит от статуса владельца — она одинакова как для физических, так и для юридических лиц, и составляет 0,15%. Налог на основное жильё частных лиц снижается на 50% (основным признаётся жильё, где владелец проживает большую часть года). Ещё один налог, который придётся платить, - такса на вывоз мусора, которая устанавливается местными властями и варьируется в различных городах от 0,15 до 0,35% от стоимости объекта в нотариальном акте. Квартплаты в Болгарии как таковой не существует. Ежемесячно по показаниям счётчиков оплачиваются вода, электро-и теплоэнергия. Ещё владельцы платят за охрану, уборку территории, работы по озеленению. Плата взимается с м2 . Кроме того, в апарт-отелях и закрытых жилых комплексах взимается плата за благоустройство, охрану, освещение территории — примерно 4-12 € в год.
  
  Сдача в аренду:
  Иностранец - владелец квартиры - имеет право сдавать её в аренду.
  Реальные доходы в этом случае могут составить от 3% до 10% в год. Если приобретена квартира в новом жилом комплексе, то сдавать её в аренду поможем ми.

  Ипотечное кредитование

  С осени 2007 г. ряд болгарских банков начали предоставлять ипотечные кредиты для граждан России и стран бывшего СССР. Если вы планируете покупать недвижимость в Болгарии, используя ипотеку, то вам надо заранее подготовить пакет документов. Банк требует доказательства о Ваших доходах, документ от Вашего работодателя и банковскую выписку.
  Кроме этих документов, подтверждающих кредитоспособность, необходимо также оформить доверенность на человека, постоянно проживающего в Болгарии, который будет представлять ваши интересы перед банком с правом подписи договоров.
  
  Общие требования к заемщику: (получателю кредита)
  • Максимальный возраст на момент окончания срока кредитования: 60 лет для женщин, 65 лет для мужчин.
  • Размер месячной выплаты (основной суммы и процентов) в связи с запрашиваемым кредитом не должен превышать 30% от "чистого" месячного дохода заемщика.
  
  Требования к недвижимости:
  • В отношении жилой недвижимости, являющейся предметом финансирования, должны быть выполнены все СМР (строительно-монтажые работы), позволяющие эксплуатировать его в качестве жилья, т.е. объект должен получить „Акт 16” - ввод объекта в эксплуатацию.
  
  Стандартные условия по выдачи ипотечных кредитов иностранцам, болгарскими банками:
  ▪ Валюта - EUR
  ▪ Срок освоения: До 3 месяцев со дня заключения договора о кредите
  ▪ Срок кредитования – от 5 до 20 лет
  ▪ Проценты кредитования - до 65 - 70% от рыночной оценки недвижимости
  ▪ Обеспечение - ипотека недвижимости по рыночной стоимости, обеспечивающая выполнение указанных выше условий для определения размера кредита.
  ▪ Процентная ставка около 7 % - 11%
  ▪ Погашение кредитов: ежемесячными равными по размеру погасительными платежами или уменьшающимися ежемесячными погасительными платежами, включающими равные взносы по основной сумме кредита и соответствующий ежемесячный процент

  С УВАЖЕНИЕМ МАРТИНЕНКО