Татьяна! И все-таки я пытаюсь найти подходящий вариант комфортного жилья для себя и семьи . Дело близится к пенсии, пора решаться . Стране мы не очень - то нужны. Спасибо хоть пенсию начислили, на которую , я слышал - читал - изучал можно спокойно жить в Болгарии. Видел в интернете и ваш проект Сиреневый сад. На какой он сейчас стадии? Будет ли это комплекс с таксой обслуживания ? Будет ли там тепло зимой ?

Тема: Болгария – Недвижимость в Болгарии, Недвижимость за рубежом – Квартиры на курортах

3 5639 26.04.2012

Ответы экспертов:

• 

  04.05
  2012

  оценить не понравилось 0 понравилось

  Мартиненко Татьяна

  Эксперт: Болгария, Недвижимость за рубежом

  Покупать нужно с оглядкой и  со знанием законов!

  Квартиры в Болгарии  - пример в Несебре и в Варне

  В большинстве случаев Вас постараются  убедить сделать наоборот -  резервация, а потом ознакомление с предварительным договором, это неверно.

  Постарайтесь сделать ТАК:
    
  1. Подписание  или   составление  предварительного договора - в нем определены сроки и размеры платежей. (Обычно 30% после подписания предварительного договора, 40% при готовности объекта под чистовую отделку, 30% при оформлении нотариального акта);

  ЭТО ЕСЛИ ОБЪЕКТ НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА.

  Если покупаете готовое жилье или вторичку -  схема ПЛАТЕЖЕЙ  составляется продавцом и покупателем.

  И НА СТАДИИ ПОДПИСАНИЯ ДОГОВОРА, А НЕ ПОСЛЕ ТОГО

   – ПРОВЕРЯЙТЕ ДОКУМЕНТЫ.

  2. Резервирование - 1000-1500 евро и до  10 % от стоимости недвижимости;

   НЕ ДЕЛАЙТЕ НАОБОРОТ – ЧАСТО НА ЭТОМ ПОПАДАЕТЕ НА  СУММУ  РЕЗЕРВАЦИИ.

  Поясню почему -  посредникам все равно, а не очень добросовестные продавцы часто  присылают Вам договор с кабальными для Вас условиями, а денежки Ваши уже „тю-тю”..

  ДАЛЕЕ СЛЕДУЕТ
  3. Оформление нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость. Оформление сделки происходит у нотариуса.

   документы для заключения сделки

    документы со стороны продавца:
  • Документы о собственности (нотариалный акт, удостоверения о наследниках и пр.);
  • Доверенность от сособственников (если таковые имеются и не присутствуют на сделке и декларации по ст.25 и по ст.264);
  • Налоговая оценка (аналог справки-стоимоисти БТИ);
  • Справка из суда об отсутствии тяжестей;

  Важно!!! И по  продавцу и по  самому объекту недвижимости, ВСЕГДА просите две справки и  не только на сделке, а при составлении предварительного договора! Ето важно. ТРЕБУЙТЕ.

  
    документы со стороны покупателя.
  • Паспорт;
  • Декларация по ст.25 ( о гражданстве и семейном положении)
  • Декларация  о происхождении средств.

   При етом  подписываете декларации  и  не предоставляете никаких подтверждающих документов.
  При покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму и протоком собрания о принятии решения о покупке недвижимости.

  
    Нотариальный акт 

  
  Документом на собственность недвижимости в Болгарии является нотариальный акт. Нотариальный акт о передаче собственности и получение права распоряжаться недвижимым имуществом. После подписания нотариального акта продавцом и покупателем и заверки их подписей, нотариус предоставляет его в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества и делает отметку о вписывании в самом Нотариальном акте.

   Налоги и сборы   при приобретении недвижимости

  При совершении сделок    практикуется  оформление документов по налоговой стоимости и  получаются  две цифры: налоговая оценка стоимости недвижимости, выдаваемая территориальной налоговой службой и указываемая в Нотариальном акте (она обычно составляет 40%- 50% от реальной цены сделки) и реальная цена сделки указанная в договоре, по которой производятся фактические расчеты.

  Базой при налогообложении является налоговая оценка недвижимости.
  1. Местный налог – 2 - 4% от цены, указанной в нотариальном акте (% в зависимости в каком муниципальном районе оформляется сделка).
  2. Нотариальные тарифы (по таблице нотариуса, % в зависимости от суммы).
  3. Тариф вписывания в службу по вписыванию – тариф вписывания 0.1% от стоимости имущества.
  При личном присутствии на сделке иностранного гражданина, по закону, приглашается  лицензированный переводчик. Обычно его услуги стоят 50-60 евро.

  ОПЛАТА ЗА СДЕЛКУ  ПОЧТИ  В 100% СЛУЧАЕВ ЗА СЧЕТ ПОКУПАТЕЛЯ.

  После получения нотариального акта  ОБЯЗАТЕЛЬНО НЕОБХОДИМО:

  1. В течении 7 дней получить номер БУЛСТАТ
  2. Зарегистрировать покупку в течении 2-х месяцев в ИНФОРМАЦИОННОМ ЦЕНТРЕ
  3. Зарегистрировать покупку в кадастре  

  
   

    Квадратные метры  в Болгарии считаются в соответствии с нормативными  актами  и  спорить или возмущаться бесполезно. Закон. Просто  лучше знать обе том заренее, поетому стараюсьJ

    Нужно обратить внимание на  схему  расчета жилой площади в Болгарии ДО   совершения сделки. В прайс листах на  недвижимость в Болгарии  ВСЕГДА  упоминается  чистая площадь + общие части. Общая площадь включает чистую площадь + общие части.
  Расчет чистой площади ведется по внешнему периметру квартиры, включая внутренние стены, подсобные помещения и балконы. Если стена Вашей квартиры граничит с соседями, толщину стены делят поровну между Вами, внешняя стена  здания вся Ваша.
  Общие площади всего здания, а именно подъезды, лестничные площадки и пролеты, фасадные стены, лифтовые шахты и коридоры делятся пропорционально площади квартир в этом здании. Таким образом, к чистой площади каждой квартиры прибавляются общие части, составляющие в норме от 12 до 25 %.

   

  КТО ЕСТЬ КТО

  В Болгарии право на строительство имеют застройщики зарегистрированные в “ПАЛАТЕ  СТРОИТЕЛЕЙ БОЛГАРИИ”. Вы можете проверить своего застройщика и узнать всю необходимую информацию о нем на сайте http://register.ksb.bg/.

  НО!!! Инвестор, продающий вам квартиру может и  не ДОЛЖЕН быть строительной фирмой. Поетому не стоит путать  строительную фирму – подрядчика с ИНВЕСТОРОМ.  Конечно  случается  когда ето  одна и та же фирма, но  ето не правило.

  У любого  НОТАРИУСА в Болгарии  – получив текст предварительного договора, постарйтесь сделать ето  до  оплаты РЕЗЕРВАЦИОННОЙ  суммы, можно проверить  финансовое и имущественное состояние фирмы продающей Вам недвижимость.

  Если сами не разберетесь -  пишите, звоните нам – поможем

  ЭТАПЫ СТРОИТЕЛЬСТВА И СДАЧИ ОБЪЕКТА

    акт 14

  Акт 14  -  этот документ свидетельствует о приеме конструкции сооружения.  акт 14 можно определить как документ , который выдается по достижении этапа “грубое строительство”. С этого момента реализуется право на строительство и уже возникает право собственности на объекты здания. Вместе с актом также выдается удостоверение местной администрацией согласно по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ.НО !!  новостройку  можно оформить не только как объект, а и как покупку на „право на строительство”

    акт 15

  Акт 15 –   Документ подписывается   компетентными должностными лицами  и собственниками объекта. После завершения строительства инвестор, дизайнер, застройщик (любят називать  в сфере продаж недвижимости, а он подрядчик если инвестор другое лицо)  и представитель строительного надзора составляют акт, в котором подтверждают что здание построено согласно одобренному инвестиционному проекту, исполнительные документы заверены, соблюдены требования к зданию согласно чл. 169, ал. 1 и 2 и условия заключения договора. К этому акту прилагаются протоколы об успешном проведении единичных испытаний машин и сооружений.

  После акта 15  в здании можно жить. Иногда и до его подписания, администрация иногда задерживает подписание документа по каким-то причинам, но  жить часто  уже можно, у нас ето практикуется.  

    акт 16

  Акт 16  это   “Разрешение на ввод в эксплуатацию” или  „Госприемка” и представляет собой разрешение на проживание в здании. Это разрешение является заключительным этапом любого строительства и удостоверяет что объект готов и введен  в эксплуатацию . При выдаче разрешения на эксплуатацию  
  - установление права собственности с точки зрения соответствия  построенного здания
  - было ли здание построено по одобренным проектам
  - соответствие между фактическим исполнением и одобренными проектами

  С УВАЖЕНИЕМ

  МАРТИНЕНКО ТАТЬЯНА